現役フラット35受付担当が金融機関をリサーチし、”正直に評価した”レポートです。
どうも現役フラット35受付担当の「B」です。
詳しくはプロフィールへ。
今回は”日本モーゲージサービスのフラット35”を調査してみました。
ちなみに日本モーゲージサービスの略称はMSJ（Mortgage Service Japan limited）です。
ちょっとかっこつけた略称にしてます。
それでは”正直な評価”をどおぞ。
日本モーゲージサービス：評価
2023年12月時点での「B」の評価は以下のようになりました。
| 金利 | ★ | ★ | ★ | ★ | ★ |
| 手数料 | ★ | ★ | |||
| 商品性 | ★ | ★ | ★ | ★ | ★ |
| サービス | ★ | ||||
| わかりやすさ | ★ | ★ | ★ | ★ |
| 金利 | フラット35の金利。機構の最低水準に合わせていれば★5 |
| 手数料 | フラット35の事務手数料が低いか高いかで判断 |
| 商品性 | フラット35以外の商品の多さで判断 |
| サービス（特典） | フラット35を借りたときのサービスの有無。多さで判断。 |
| わかりやすさ | フラット35の対面での説明ができるか。担当が付くかなどで判断。 |
★は17個！
まー★の数が多ければいいってわけじゃないんで気を付けて。
私がこのように★をつけた理由をコンパクトに解説します。
フラット35の金利
住宅金融支援機構が毎月発表しているフラット35の金利の最低水準に合わせているため★5個。
フラット35の手数料
事務手数料は2.15％（税込み）。平均の事務手数料(2.2%)を下回っているが微差のため★2個。
フラット35以外の商品性
パッケージローン・つなぎローン・保証型・リノベ・フラット50などなど。
どんな案件でも受付けられる商品性になっているため★5個
サービス（特典）
サービス（特典）はなさそう。しかしフラット35以外の商品が豊富で、人によってはフラット35以外の提案もしてくれそう。
わかりやすさ
代理店や直営店を通して申込。対面での説明などが可能なため★4個。
少し驚いたのは下の画像のように、金融機関側が「土日祝でも契約しますよー」っと伝えているところですね。
代理店のひとたちがメリットとしてうたうのはよく聞きますが、金融機関がメリットに載せるのは珍しいと思いました。
なにせ金融機関の本部は通常、土日祝は休んでいるはずなので。
日本モーゲージサービス：商品・金利・手数料
日本モーゲージサービスの商品・金利・手数料の一覧です。
利用者の多いメインの商品をピックアップして表にまとめています。
| 項目 | 商品名 | 金利（12月） | 手数料（税込） |
|---|---|---|---|
| 買取型 | フラット35 | 1.91％ | 2.15％ |
| 保証型 | 融資率80％以下 | 1.81％ | 2.15％ |
| パッケージ | ベストミックス | 2.90％ | 2.2％ |
| つなぎ | つなぎローン | 2.975％ | 11万 |
表の金利条件は「この条件で借りるひとが多いだろうな」っと思う金利にしています。
金利引下げ制度は物件や地域によって利用の有無がわかれるため「利用なし」で記録しています。
次はそれぞれの商品についてのコメントです。
日本モーゲージサービス：フラット35（買取型）
フラット35の金利は、住宅金融支援機構（以下：機構）の提示している最低水準に合わせているため一般的な金利です。
フラット35の手数料は2.15％（税込）とほんのすこーしだけ安くしています。
わたしの知る限り、手数料は2.2％が一般的。
金融機関の中には手数料を1％代にしているところもあります。
フラット35に関する申込条件などは下の関連記事”フラット35とは”を参考にしてください。
日本モーゲージサービス：フラット35（保証型）
フラット35（保証型）は【融資率80％以下】と【融資率80％超90％以下】という2つの商品を用意しています。
自己資金をどれだけだせるかで、どの商品を利用できるかが決まります。
保証型の手数料は2.15％（税込）。一般的な手数料（2.2％）よりわずかに低めな設定。
| 保証型 | 自己資金の割合 | 金利（12月） |
|---|---|---|
| 融資率80％以下 | 20％以上 | 1.81％ |
| 融資率80％超90％以下 | 10％以上 | 1.86％ |
【保証型の金利について】
- 固定金利
- 一般団信加入
- 金利引下げ制度の利用なし
フラット35（保証型）の注意点
フラット35（保証型）の注意点は自己資金や年収によって返済比率が異なる点です。
| 自己資金 | 年収400万円未満 (返済比率) | 年収400万円以上 (返済比率) |
|---|---|---|
| 20％以上 | 30%以下 | 35%以下 |
| 10％以上～20％未満 | 20%以下 | 20%以下 |
返済比率が上の表に収まっていないと、申込ができないため注意が必要です。
もし保証型を利用したくても満足いく借入額にならないときは、フラット35（買取型）を検討しましょう！
日本モーゲージサービス：ベストミックス
ベストミックスは、パッケージローンといいフラット35とセットで申込む商品です。
フラット35は基本的には資金計画の90％以下までしか借りられません。
詳しくは下の関連記事をご参照ください。
90％以上借りたいひとはパッケージローンを使って申込むことがオススメされています。
ベストミックスの金利は中程度です。
3社で比較してみましょう。
| アルヒ | 日本モーゲージサービス | SBIネット銀行 |
|---|---|---|
| 3.24％ | 2.900％ | 1.75％ |
それぞれ団信込みでの金利で比較しています。
しかしベストミックスに関しては団信の取扱いがないとのことで、団信不加入の金利となっています。
他社と比較する際は、団信不加入時の金利と比較しましょう！
手数料は2.2％（税込）です。
日本モーゲージサービス：つなぎローン
つなぎローンは、下のようなときに使う商品です。
- 土地を買ってから家を建てる（注文住宅など）
- リフォーム資金と合わせて中古住宅を買う（リフォーム一体型）
フラット35は家が完成するまで融資ができない。
だからつなぎローンを使って、さきに土地や中古住宅の購入資金にあててほしい。
無料じゃないので、つなぎローンの融資金額・利息・手数料はフラット35の融資のときに清算。といった具合です。
つなぎローンの金利は、前にレポートしたオリックス・クレジットより高いです。
手数料は11万円（税込）で一般的です。
日本モーゲージサービス：メリット
日本モーゲージサービス：デメリット
日本モーゲージサービス：おすすめな人
日本モーゲージサービス：おすすめできない人
このようなひとはWEBで申込できて、手数料が安いネット銀行系の金融機関がオススメ。
たとえば楽天銀行や住信SBIネット銀行などです。
フラット35の審査について
フラット35には事前審査と本審査の2つの審査があります。
事前審査
事前審査は不動産屋または金融機関が受付け。
事前審査の必要書類を揃えて、審査開始。
不備などがなければ、だいたい1～2営業日で結果が不動産屋または本人に報告されるでしょう。
スピードに関しては、不動産屋や金融機関の担当次第で申込人への報告は変わります。
事前審査の結果については下の関連記事をご参照ください。
本審査
つづきまして本審査の説明です。
本審査は事前審査と同様に申込書に必要事項を記入。
本審査の必要書類をととのえてから本審査がスタート。
本審査中はこのような流れで審査がすすみます。
フラット35の手続き（流れ）
フラット35の一般的な事前審査から決済までの手続きの流れの一例を見ていきましょう。
- 事前審査
- 本審査
- 売買契約
- 金消契約（住宅ローンの契約）
- 決済
ザックリな流れはこんな具合です。
売買契約は売主によって本審査のまえに契約してくれるところもあります。
フラット35の流れについて詳細は下の関連記事をご参照ください。
おわりに
日本モーゲージサービスについてリサーチした”正直な評価”をお伝えしました。
金利や手数料、商品性はそこまで悪くないので、下のようなひとは検討してもよいと思います。
以上が現役担当レポートです。
ほかにもフラット35に関する記事をたくさん用意しています。
ぜひ見てってください。
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