どうも【フラット35】受付担当の「B」です。
突然ですが皆さんは【フラット35】の審査に落ちたことがありますか？
そして、その理由を金融機関から聞いたことはありますか？
え！なんで私が落ちたの！？
総合的判断により不承認となりました
だからWHY？
総合的判断により、申し訳ございません
このように、落ちた理由を教えてくれないことがほとんど。
したがって私が思いつく限り、皆さんの落ちた理由をお伝えします。
- フラット35受付担当：現役
- 貸金業務取扱主任者：取得
- ファイナンシャルプランナー（FP）3級：取得
- 年間受付件数：100件以上
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ちなみに「これからフラット35に申込むよ」というかたは、あわせて読みたい過去記事も参考にしてください。
信用問題
信用問題とは「信用がないかた」を指します。
信用があるかどうかを見極わめるため、金融機関は信用情報機関へ問合せします。
これらの信用情報機関では借入先からの毎月の支払状況の報告を管理しています。
そのためここに問合せすれば、だいだいの支払状況がわかるというわけです。
延滞や遅延を繰返しているだけでも信用は悪くなりますが、借入先から信用情報機関に「異動」情報が報告されると住宅ローンを組めなくなります。
「異動」＝「信用がないかた」＝「不承認」
- 自分の信用情報が気になる
- なぜかクレジットカードが作れない
- なぜか住宅ローンの審査が通らない
このようなかたは、信用情報の開示請求をすることをオススメします。
お金はかかりますが、各信用情報機関に問合せしてみましょう。
ちなみに
「異動」の報告が消えるためには完済してから5年ほど。
「自己破産」など重たい情報は7年～10年ほどと聞きます。
しっかり延滞や遅延、滞納などを完済し、時間をおいてから再度チャレンジをしましょう！
投資懸念
まず投資懸念とは「投資用目的で住宅を購入すると疑われる」ということです。
投資用目的とは「第三者（他人）に賃貸させる目的」のことです。
フラット35は投資用目的で融資を受けられません。
そのため投資用目的と疑われてしまう人は不承認となります。
「いやいや、ちゃんと住むし！」
っと口頭での説明は残念ですが全く通用しません、、
どんな方が疑われるかというと
- 単身（独身、未婚）
- 若年（だいたい20代）
- 借入が複数ある
- すでに投資用の物件を所有している
- 勤務先からの距離が不自然
- 築古の中古マンション
これらのうち複数当てはまる方は、たとえ自分が本当に住むためだとしても、
投資目的と判断されてしまうケースが多いです。
したがってあまり通らないイメージです。
上記、項目をなるべく減らしてから再度チャレンジをオススメします。
相場価格との乖離
相場価格とは買う物件が他の似たような物件と比べて一般的な価格かどうかを指します。
買う物件が相場価格と著しく乖離している場合は不承認となる可能性が高まります。
- 担保として不安なため
- 適正な不動産取引を促すため（こっちは自論）
この２点があげられます。
担保とは簡単にいうと、お金を返せなくなったときのために代わりにさし出すものです。
住宅ローンの場合、担保は購入物件です。
もしお金を返せなくなったら購入物件を金融機関にさし出すことになります。
金融機関はその物件を売って貸したお金を回収します。
物件を担保にしているから安心してお金を貸せるんですね。
しかし！
物件を売ったときに貸しているお金が返ってこないと困りますよね？
だから金融機関は相場価格をしらべ、お金を貸しても問題ないかどうか判断しているわけです。
担保についてもう少しくわしく知りたいかたは
「担保ってなに？あなたが住宅ローンで大金を借りられるカラクリを解説！」
こちらの過去記事をご参照ください。
あの～
いくら相場価格より高くても、
借りるお金が少なければ問題ないんじゃないの？
わたしもこの疑問を持ったことはあります。
- 物件価格：5000万
- 相場価格：3000万
このようなケースでは3000万だけ借りられないの？
という疑問ですね。
普通は安く買いたいと思うんですが、
「この物件が高くても欲しいんです！」
こういうかたもいるかもしれません。
しかし承認にはなりにくいです。
よっぽどその物件が特殊で、相場価格との乖離が説明できる場合は別ですが、、
理由については自論となり恐縮ですが、
「適正な不動産取引を促すため」が関係してると判断しています。
高くても買いたい人もいるかもしれませんが、
騙されて買わされてしまうかたもいるかもしれません。
とくに不動産取引では購入者と不動産業者のあいだの情報格差（知識の差）が大きく、金額も大きいので、
適正な不動産取引ができるよう金融機関も注意をしているっと思っています。
理由は自論ですが、実際に承認になりにくいのは確かです。
「相場価格との乖離」の理由で落ちてしまった場合は、物件を変更すれば審査に通る可能性はあります。
再チャレンジしてみましょう！
自己資金が少ない
融資割合といって、借りるお金と自己資金の割合で「通る人」、「通らない人」がいます。
100％借りようとせず、もし10％でも自己資金を出せる場合は、
自己資金を出すかたちで審査をしてみましょう！
ちなみに物件価格（所要資金）が3000万の場合
3000万が100％
だったら
300万が10％
10％出すことで審査に通る方もいらっしゃいます。
5％でも3％でも何パーセントでもいいです。
0よりはいいです。
無理のない範囲で自己資金を出せる場合にはチャレンジしてみましょう！
返済負担率の上限に近い
お金が返せなくなる人を未然に防ぐため、
年収に対して返済がきつくないかのルールを定めています。
それが返済負担率というルールです。
返済負担率（返済比率）は年収に対して占める年間返済額の割合を指します。
要は「収入と返済のバランス」にルールを決めているということです。
このルールがないと借りすぎて返済できないひとが増えてしまいますからね。
そして返済負担率は年収400万円を境に以下のように設定されています。
| 年収 | 返済負担率 |
|---|---|
| 400万円以上 | 35％以下 |
| 400万円未満 | 30％以下 |
この返済負担率が上限（30％または35％）に近いと、
「住宅ローンの返済がきついですよね？」
っということで審査に通りにくなるというわけです。
年収が300万や400万のかたは余裕をもって借りる金額を設定することで審査に通る可能性がUPします。
- 年収300万だったら2000万まで
- 年収400万だったら3000万まで
みたな感じのイメージですね。
もちろん勤務先や勤続年数によって通りやすさは変わるので、上限ギリギリでも通るかたはいます。
不動産業者の問題
これは仲介や売主など、不動産業者の問題です。
金融機関や住宅金融支援機構の取引停止業者に指定されている場合ですね。
この理由で落ちたとわかったかたは、取引停止業者に指定されている業者を変えることで再審査が可能！
しかし
これは運が悪い形ですね。
なかなか見分けは難しいです。
なにせ自分たちの悪い情報をお客様に丁寧にいう会社は少ないと思いますので、、、
大手の不動産仲介は問題ないですが、少しでも怪しいと思ったら、その業者を利用することを控えましょう。
不動産業者はたくさんありますから。
- 信用情報
- 自己資金
- 収入と返済のバランス
- 投資懸念
上記の他の項目のいづれも問題がないのに通らない、、
というかたは業者が取引停止業者の可能性があります。
担当者はいい人かもしれません。
しかし会社に問題があれば通りません、、
思い切って別の業者を利用してみましょう！
おさらい
落ちた6つの理由の中に心当たりはありましたか？
落ちた理由によっては全然諦める必要はないですよ。
落ちたことがあることはその旨を金融機関に報告し、改善できる箇所があれば再チャレンジしてみましょう！
この記事が住宅購入の参考になればうれしいです。
それではまた！
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