フラット35の事前審査と本審査の違い|提出書類や注意点まとめ

本審査これから

どうも【フラット35】受付担当の「B」です。
この記事のテーマは「フラット35の事前審査と本審査について」
フラット35を検討中なら是非一読しておきましょう!

こんなかたにオススメ
  • 事前審査と本審査はどう違う?
  • 審査に必要な提出書類はなんですの?
  • なにか注意しておくべきことはある?

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事前審査(仮審査)とは

事前審査(仮審査)とは簡単にいうと提出書類が少なくてもできる審査のことです。
提出書類の例はのちほど紹介。

ここからは私が受付時に注意している、事前審査のチェックポイントを紹介します。

チェックポイント
  1. 申込人の属性や信用のチェック
  2. 不動産屋のチェック
  3. 物件価格の妥当性のチェック
  4. 購入物件から勤務先までの距離(立地)チェック

これらを主にチェックしています。

【1~4】のチェックポイントについて詳しく解説します。

申込人の属性や信用のチェック

「属性」と「信用」についてのご説明です。

属性とは
  • 年齢
  • 年収
  • 勤務先の規模
  • 勤続年数
  • 業種
  • 業態
  • 家族構成

など主に申込人の内容のこと。

高属性マン
高属性マン

【属性が高いひとの例】

  • 30代
  • 大手企業で勤務
  • 勤続3年以上
  • 既婚
  • 借入なし

バリバリ働けて安定してます!

属性が高いか低いかをチェックし、どんな申込内容なら事前審査に通りやすいかを見極めています。
属性が高ければポイントが高く、審査に通りやすいのは言うまでもないですかね。

信用とは
  • 借入
  • カードローン
  • キャッシング
  • クレジット払い
  • 分割支払い
  • リボ払い
  • 奨学金

上記のような支払の状況のこと。
この支払状況は主に信用情報機関に登録されており、金融機関はこの登録されている情報を確認しています。

信用情報に登録されている過去の支払状況も審査に影響してきます。
支払の遅れがないキレイな信用情報なら審査に通りやすいです。

逆に支払の遅れが多かったり、良くない情報が載っている場合は通りにくくなります。
住宅ローンを組みたいなら、支払の遅れは気を付けましょう!

お金を貸すがわとしては、毎月しっかり返済してくれるかたに貸したいと思いますよね。

不動産屋のチェック

不動産屋のチェックとは、主に不動産屋が「取引停止業者」かどうかです。
受付金融機関と住宅金融支援機構は、それぞれ受付けたくない不動産業者を設定しています。

チェックする不動産屋
  • 売主業者
  • 仲介業者

申込書に記載してある不動産業者はすべてチェックの対象です。

もし業者が「取引停止業者」の場合は事前審査で「承認」になることはないでしょう。

そして「取引停止業者」は公開されていません
私だとしてもなんとなく気づくか、うわさや、直接業者に聞くなどしてわかることが多いです。
事前審査の段階で気づけたらラッキーですね。
違う対策がとれます。

【アドバイス】

仲介が取引停止業者

一般の申込人が取引停止業者かを見極めるのは難しいです。
それは取引停止業者が「私たちの会社が原因でした!」とは申告しないと思うからです。

気を付けることは難しいかとは思いますが、何かおかしいなと感じたら、他の不動産会社に物件を仲介してもらいましょう!

はじめから何社か利用しておくと仲介会社の比較検討ができて、こういうことにも気付けるかもしれません。

売主が取引停止業者
  • 受付金融機関を変更する

受付金融機関と住宅金融支援機構の取引停止業者は一致していません。
受付金融機関を変更することで、承認になる可能性があります。

  • フラット35を諦める

別の住宅ローンの検討をしてましょう。

  • 物件を変更する

仲介に別の物件を紹介してもらいましょう。

物件価格の妥当性

物件価格の妥当性とは専門用語でいうと、「担保評価」と言いかえることができます。

簡単にいうと「融資する物件の価格が高すぎないか」を確認しています。

私の場合は過去の経験や、ネットで掲載されている売買事例から価格の妥当性をチェックしています。

※補足

事前審査の物件価格の妥当性は、受付担当の判断となります。
本審査のときに価格の妥当性について別の審査担当から指摘を受けることがないとは限りません。


担保について詳しく知りたいかたは下記の関連記事をご覧ください。

購入物件から勤務先までの距離(立地)

購入物件から勤務先までの
距離や立地が不自然ではないかをチェックしています。

不自然なケース
  • 通勤時間が2時間以上かかる
  • 通勤時間が30分以内⇒1時間30分以上に極端に増える

なにかしらの理由があってその場所を選んだとしても、
事前審査ではその理由を含めて審査をすることはできません。

理由を説明できるのは本審査のときになります。

不自然な立地を選ぶとき
  • 事前審査に通りにくくなることを承知で挑みましょう!
  • 不自然である理由をしっかり準備しておきましょう!

事前審査時の提出書類

ここからは事前審査の必要書類について!
人によって異なるので、

今回は「一般的なサラリーマン」についてご紹介!

必要書類
  • お申込書
  • 身分証(免許証orマイナンバーカードなど)
  • 保険証
  • 源泉徴収票(直近2年分)
  • 物件資料
  • 既存借入の資料(毎月の支払があるものの明細:返済予定表など)

提出書類はすべてコピーで問題ないです。

既存借入の補足

既存借入について下記項目は申告の必要あり。

  • お金の借入
  • キャッシング
  • カードローン
  • リボ払い
  • 商品サービスの分割支払い
  • 奨学金
  • 住宅ローン
  • 現在の家賃(自分が融資物件に住まないケース)

下記項目は申告の必要なし。

  • クレジットカードの一括払い
  • 現在の家賃(自分が融資物件に住むケース)
  • 個人ではない法人での借入
  • サブスクリプション(定額制サービスなど)

事前審査の結果は3種類

ここからは事前審査の結果について!
3種類あります。

見ていきましょう!

結果:その1

【承認◎】

皆さんが欲しい結果です。
ひとまずこの結果ででてくれば一安心。

しかし、内容が変わると結果も変わってしまうことがあります。
気を付けましょう!

事前審査の内容をもとに本審査へ進みましょう!

結果:その2

【留保▲】

「リュウホ」と読みます。
留保になる理由はさまざま。

  • 物件が古すぎて担保評価が低い
  • 返済負担率がギリギリすぎる
  • お申込人様の信用、属性が低い
  • 過去に本申込で不承認になっている
  • 不動産屋が取引停止業者

などなど、

再審査で内容を変更すれば、
承認になるかたもいます。
不動産屋または金融機関のかたと相談して、
なるべく承認になってから、
その内容で本審査へ進むことがオススメです。

結果:その3

【不承認✕】

良くない結果です。

【フラット35】で不承認になるケース。

  • 信用情報に「異動」がついている
  • 申込内容のポイントが低すぎる

などなど、

この2点で不承認になるケースがほとんど。

【異動がついているかた】

異動を消してから約5年
自己破産等は約10年
信用情報に残ると言われています。
消えてからチャレンジ!

【ポイントが低すぎるかた】

自己資金を多くだす
担保評価の良い築浅の物件にする
収入合算で審査年収を増やす
など試行錯誤し申込内容のポイントを上げましょう!
承認までたどりつくかもしれません!

事前審査の注意点

ここからは事前審査の注意点について!
どんなことに注意すべきか、

見ていきましょう!

注意点
  • 虚偽の申告をしない
  • 既存借入を隠さない
  • 税金や健康保険料などの滞納をしない
  • 確定申告をしている場合は報告しよう
  • なるべく内容を変えずに本審査へ進もう

事前審査と本審査で内容が変わってしまうよくあるケースをご紹介。

内容が変わってしまうよくあるケース
  • 事前審査をした物件以外で本審査へすすむ
  • 聞いていた年収と違う
  • 審査中に借入が増える
  • 配偶者がいると聞いていたが、実は婚約者だった

などなど、、、

事前審査で一度「承認」が取れると、
その金額までなら物件を変更しても、
同じ金額で融資が受けられると判断してしまいがち。

しかし【フラット35】は申込内容の総合評価で結果がでます。
物件評価が低ければ結果が変わる可能性もあるのでご注意。

とりあえず「内容を変えずに本審査
これが安心して本審査へすすむ秘訣です!

本審査

ここからは私が受付時に注意している、
本審査のチェックポイントをご紹介しましょう!

チェックポイント
  1. 公的書類のチェック
  2. 勤務先の在籍確認
  3. 収入の安定性、継続性
  4. 詳しい購入動機
  5. 物件価格の妥当性

※事前審査と同様なチェック&上記1~5を主にチェック

公的書類のチェック

公的書類とは主に役所や税務署等で取得する書類のこと。

一般的にあずかる公的書類
  • 住民票(世帯全員、続柄記載のもの)

  • 直近2年分の課税証明書(一般的なサラリーマン)

  または

  • 直近2年分の納税証明書その1、その2(確定申告者)

※審査過程においてプラスで求められる公的書類もあります。
 ご了承ください。

【住民票】

住民票は入居予定者の全員分が必要となります。
たとえば別居されているかたが一緒に住む場合など。

【課税証明書】

確定申告をしていないかたは、基本的に「課税証明書」の提出です。
役所にて取得できます。

【納税証明書】

確定申告をしているかたは、申告した税務署にて、
納税証明書を取得できます。


もし延滞税や未納がありましたら、完納し(すべて払い)
納税証明書その3の取得が求められると思います。

主に公的書類とほかの書類との整合性をチェックをしています!


勤務先の在籍確認

在籍確認とは申込書に記載している勤務先で、
「ほんとに働いているのか?」

の確認です。

一般的な在籍確認
  • 保険証と申込書
  • 源泉徴収票と信用情報
  • 自営業のかたは確定申告書
  • 勤務先の固定電話に架電し申込人と直接通話

※ほかにも在籍確認の手段はありますが、
 申込人の内容により多岐にわたるため省略。

それぞれ、どこを見て在籍確認としているかちょっと補足

補足

【保険証と申込書】

  • 保険証に勤務先名が載っている
  • 保険証の資格取得年月日と申込書の就職年月日が一致している

【源泉徴収票と信用情報】

  • 源泉徴収票の支払者の勤務先名と信用情報にでてくる勤務先名が一致している

【自営業のかたは確定申告書】

  • 事業実態が確認できる

在籍確認がスムーズに終わると審査結果まで早いことが多いですね!

収入の安定性、継続性

収入の安定性、継続性とは長い期間ちゃんと返済できそうかのチェックです。

安定性、継続性のチェック
  • 勤続年数
  • 過去の職歴
  • 勤務先の規模
  • 保有資格
  • 定年後の返済計画

などなど

条件が良いほど、受付担当としては説明がしやすく、
楽に審査部に案件を移行することができます。

個人的にこの部分は古いなっと思います。
今は勤務先の規模とかあまりあてにならない時代ですよね。
公務員はしばらく安定だとおもいますが、

大企業だからと言って職を失わないという保証はあるでしょうか。
「もっと個人の能力を重視すべきでは?」っと思うことがしばしば
転職もざらにあるし、

勤続年数が短くても「そんなに気にする必要ないんじゃない?」
っと思う今日このごろ。

詳しい購入動機

「どうして家を買おうと思ったの?」

この理由を聞ければ十分です。

例えば
  • 結婚をして安定してきたから
  • 仕事が安定してきたから
  • 今の家が狭く、住替えたいから
  • 家族が増えたから
  • 家賃がもったいないから

などなど


なんでもけっこうです。

具体的かつ独特な理由があるとなお良いですね。

ちょっと職場から離れるけど、
地元でサッカーのコーチをしているため、
地元で物件探しをしていてなどなど

NGな理由
  • 誰かに賃貸として貸すため
  • 事業用のスペースのため

このような理由でお金を借りた場合は、
発覚次第、ペナルティとなるのでご注意ください。

事業用に関して、リモートワークで自宅が仕事場とかは問題ないです。
がっつり事務所とか飲食店にしちゃダメよ
っというところですね。

物件価格の妥当性

物件価格の妥当性はいいかえると、物件の評価です。
事前審査のときは受付担当がやる人もいるし、やらない人もいます。

しかし本審査の場合は受付金融機関の審査部ないし、
住宅金融支援機構も価格の妥当性をチェックしています。

物件価格の妥当性をチェックする理由は、
難しい言葉を使うと、購入物件が「担保」になっているからです。

もし申込人が毎月の返済できなくなってしまったら、
そして誰も残りのローンを返せないとしたら、
物件を売り、残りのローンの返済をするしかありません。


もちろん、申込人はその家を手放すことになります。

お金が返せなくなったときに何かを売って、そのお金で返す
その何かが担保ということになります

詳しくは関連記事をご覧ください。

本審査時の提出書類

ここからは本審査の必要書類について!
人によって異なるので、

今回は「一般的なサラリーマン」についてご紹介!

必要書類
  • お申込書
  • 身分証(免許証orマイナンバーカードなど)
  • 住民票の原本
  • 保険証
  • 源泉徴収票(直近2年分)
  • 課税証明書(直近2年分)の原本
  • 物件資料
  • 既存借入の資料(毎月の支払があるものの明細:返済予定表など)

事前審査時に提出している書類は基本的に提出する必要はありません。
住民票は取得後3カ月以内のものなど、条件がございます。
再度提出する必要があるかどうか確認しましょう!

既存借入の補足

既存借入について下記項目は申告の必要あり。

  • お金の借入
  • キャッシング
  • カードローン
  • リボ払い
  • 商品サービスの分割支払い
  • 奨学金
  • 住宅ローン
  • 現在の家賃(自分が融資物件に住まないケース)

下記項目は申告の必要なし。

  • クレジットカードの一括払い
  • 現在の家賃(自分が融資物件に住むケース)
  • 個人ではない法人での借入
  • サブスクリプション(定額制サービスなど)

本審査の結果は3種類

結果:その1

【内定(仮承認)◎】

ご希望通りの融資額で審査に通ったことを意味します。
【フラット35】の場合、融資実行になってやっと「承認」という言葉が使われます。
ややこしいですが、「内定」が良い結果の証。
通知書に条件が付いている場合はその条件をクリアし、
住宅ローンの契約(金消契約)を締結しましょう

結果:その2

減額承認〇】

希望した金額より下がった融資額で内定(仮承認)という結果。
比較的珍しい結果となります。
減額された融資額で問題なければ、上記の「内定」と一緒となります。

結果:その3

【不承認✕】

ご縁がなかったという結果。。

具体的な理由は明かされないことが一般的です。
どうして落ちたか気になるかたは下記の関連記事をご覧ください。

本審査の注意点

注意点
  • 虚偽の申告をしない
  • 既存借入を隠さない
  • 税金や健康保険料などの滞納をしない
  • 確定申告をしている場合は報告しよう
  • なるべく事前審査と内容を変えずに本審査へ進もう
  • 投資用、事業用として申込まない
  • 決済が終わるまで借入、分割を増やさない
  • 決済が終わるまで転職しない
  • 本審査で一度落ちると、次回から通りにくくなる


住宅ローンはみんな借りてるし、
厳しくないだろうと甘く見ている方も多いと思います。

しかしこれだけ多くのことをチェックし、
色んなひとが審査をします。

したがって、そんなに甘くはないです


見ず知らずのかたに、
何千万っていうお金を貸す審査ですからね。

まとめ

  • 事前審査
  • 本審査
  • 提出書類
  • 結果
  • 注意点

【フラット35】のこれらのことについて、
まとめさせていただきました。

これから審査をお申込むかたにとって、
この記事が参考になれば幸いです。

納得いく住まいを手にできるよう、
応援させていただきます!

それではまた!

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