- フラット35に通らなかった
- これから物件探しをする
- フラット35を検討中
どうも現役フラット35受付担当の「B」です
詳しくはプロフィールへ
気に入った物件が見つかり、フラット35で審査をしたものの通らなかった…というひとも多いのではないでしょうか？
審査に落ちてしまうと自分を責めてしまいがち。そして住宅購入を諦めてしまうひともいると聞きます。
しかし住宅購入を諦めるにはまだ早いです。なぜなら通らなかった理由は物件かもしれないからです。
フラット35は申込人の内容や信用も大事ですが、物件によっても通りやすさが異なります。
フラット35に申込める物件の最低条件や通りやすい物件の特徴を知り、効率的に物件探しをしましょう。
本記事ではフラット35に通らなかったひとへ、普段わたしが伝えているアドバイスをまとめています。
ぜひ最後までご覧ください。
フラット35の適合証明書
フラット35の適合証明書は審査に関係なし。しかし適合証明が発行できない物件はそもそも融資を受けられない。
まずはフラット35を利用するうえでの大前提、”フラット35の適合証明書”についての解説です。
審査には関係ないですが、とても重要なのでご覧ください。
フラット35の適合証明書とは、フラット35（物件）の基準を満たしているという証明書のことです。
適合証明書は本審査のときに不要なため、適合証明書が発行されない物件でも審査に通ります。
しかし適合証明書が発行されないと金消契約（住宅ローンの契約）ができないため、融資を受けることができません。
したがってとても気に入った物件で審査に通っても購入できないことがあるのです。
そうならないためにもフラット35を利用する場合は、不動産屋の仲介や売主にフラット35の適合証明書が発行可能かを確認しておくことをオススメします。
ちなみに適合証明書を発行できるのは、適合証明書を発行できる資格をもった一級建築士や検査機関です。
適合証明書の発行には費用がかかります。物件の種類や発行元によって費用は異なりますが10万～15万円程度みておくとよいでしょう。
マンションの場合、フラット35登録マンションや中古マンションらくらくフラット35に登録されていれば適合証明書の発行費用がかかりません。
もし登録されているマンションのなかに気に入った物件があれば、効率よく物件が探せる＆費用の節約にもなるので一石二鳥ですね。
物件の種類
物件の種類は、新築が通りやすい。
物件の種類は大きく分けて4種類です。
- 新築戸建（注文住宅を含む）
- 新築マンション
- 中古戸建
- 中古マンション
この4つの中から選ぶことになります。
中古より新築のほうが担保評価がよいため、通りやすいのは新築と判断しています。
担保評価とは借り手が返済できなくなったときに資金回収ができるよう、金融機関が定めた物件の価値（評価）のことです。
担保評価は高ければ金融機関は貸しやすいですし、反対に低ければ貸しにくいです。
したがって担保評価の高い新築は通りやすい物件と判断しています。
ちなみに中古だとしても築年数によっては担保評価がよくなります。
次のブロックをご覧ください。
物件の築年数
物件の築年数は、浅いほうが通りやすい。
物件の評価は新築が一番高いと判断していますが、築年数が浅ければ同じように通りやすいと判断しています。
たとえば2000年のマンションより、2020年のマンションのほうが通りやすいといった具合です。
物件の築年数も担保評価が影響しており、通りやすさに関係しています。
最近では住宅価格の高騰もあいまって、1900年代の中古マンションの評価が悪く、通りにくさに拍車がかかってきているように思えます。
築古のマンションが欲しいひとは、自己資金を多く用意するなどして対策することをオススメします。
物件の床面積（㎡）
物件の床面積（㎡）は、広いほうが通りやすい。
フラット35の床面積は戸建とマンションで条件が異なります。
わたしが通りにくいと思う物件の床面積は30㎡以上～50㎡未満です。
したがってマンションを購入したいひとは要注意と感じます。
戸建は最低床面積が70㎡以上なので、通りやすさに問題はないと判断します。
狭いマンションが通りにくい理由は、投資利用を疑われやすいからです。
投資利用とは購入した物件を第三者に貸し、賃貸収入を得る目的で住宅ローンを組むことをいいます。
フラット35で投資利用はできません。
1K、1DK、1LDK（30㎡以上～50㎡未満）のような間取りや広さの物件は賃貸としての需要が高く、投資利用向きです。
本人にその気がなくても投資利用と疑われると審査に通りにくくなります。
物件の床面積は50㎡以上、できれば約70㎡（ファミリータイプの広さ）を目安にすることをオススメします。
物件の住所
物件の住所は、勤務先に近いほうが通りやすい。
フラット35では”現在の住所・勤務先の住所・購入物件の住所”これらの立地関係が審査に影響します。
もし不自然な立地な場合は通りにくくなります。
- 現在の住所～勤務先まで1時間以内で到着
- 購入物件～勤務先まで2時間で到着
このように購入物件から勤務先までが離れてしまうと不自然な立地としてみなされます。
不自然な立地は投資利用を疑われますので要注意です。疑われた時点で審査には通りにくくなります。
物件探しをするさいは、なるべく勤務先に近いほう行きやすいところで探すと通りやすくてオススメです。
勤務先が本社や営業所、支店など複数住所をもっている場合、実際に働いている住所を記入しましょう。
誤記入の例 ⇒ 東京（支店）で働いているが、大阪（本社）の住所を記入した。
正確に審査するためには実際に働いている住所を記入しましょう。
物件の売主
物件の売主は、個人のほうが通りやすい。
物件の売主は、個人と法人の場合があります。
新築物件は法人がほとんどですが、中古物件は個人のケースもよくあります。
新築物件は”物件の種類や築年数”のブロックでもお伝えしたとおり、担保評価が高いため売主が法人でも通りやすいです。
一方、中古物件は売主が個人だと通りやすいと判断しています。
理由は物件価格が一般的な価格（相場価格）なことが多いからです。
たとえば売主が法人（不動産業者）の場合、物件価格に販売費用や利益をのせて売りに出します。
このような場合、どうしても物件価格が高くなってしまい相場価格より高くなりがちです。
個人の場合は販売費用や利益などをそこまで考えるひとは少ないので、一般的な値段で売りに出されています。
（個人でもかなり強気な値段で売りに出しているひともいます。高すぎると同じように通りにくいです。）
要は物件価格が相場価格で売られていることが多いため、売主は個人だと通りやすいと判断しています。
法人の物件を気にいっているひとは、次のブロックのリフォームの有無も参考にしてください。
リフォームの有無
物件はリフォームされていないほうが通りやすい。
最近はリフォームの技術も高まっており、新築のような生活感のないキレイな中古物件がありますよね。
そういう物件のほうが、購入意欲がわくため不動産屋も紹介しやすいです。
しかし価格が高い。ここまで飛ばさずに読んでいただいているひとなら想像がつくかと思います。
リフォームされていてキレイとなると、売主が法人であるため物件価格には”販売費用+利益+リフォーム費用”が上乗せされています。
相場価格からはなれてしまうのは想像がつきやすいです。
こういうリフォーム済みの物件は通らないわけではなく、通りにくいという印象です。
リフォーム物件を手掛ける有名な不動産会社は、安く仕入れてリフォームしても相場価格からそこまで離れない金額で売りに出しているところもあります。
一般的にはリフォームはされていないほうが相場価格に近いため審査に通りやすいと判断しています。
フラット35Sの有無
物件は”フラット35S”の対象だと通りやすい。
フラット35Sとは住宅金融支援機構（以下：機構）が定める高い基準を満たした物件に利用できる制度のことです。
フラット35Sが利用できる物件は一定期間、金利を引下げてくれるメリットもあります。
（すみません、本記事ではフラット35Sについての細かい説明は省略します。）
フラット35Sは機構の定める高い基準を満たしているため、物件の評価が高まります。
フラット35Sの対象物件かどうかを判断するのは、適合証明書を発行できる資格をもった一級建築士や検査機関です。
確認したい場合は不動産の仲介や売主に確認をお願いしましょう。
マンションを購入予定の場合、フラット35登録マンションや中古マンションらくらくフラット35に登録されていればフラット35Sの有無の確認をすることができます。
そして適合証明書の発行費用も節約できます。
もし登録されているマンションのなかに気に入った物件があった場合…
”効率よく物件が探せる＆費用の節約＆金利優遇＆通りやすくなる！”の一石四鳥ですね。
ぜひ活用してみてください。
おさらい
フラット35の審査に通りやすい物件の特徴のおさらいです。
本記事の要点だけをピックアップします。
フラット35の適合証明書は審査に関係なし。しかし適合証明が発行できない物件はそもそも融資を受けられない。
物件の種類は、新築が通りやすい。
物件の築年数は、浅いほうが通りやすい。
物件の床面積（㎡）は、広いほうが通りやすい。
物件の住所は、勤務先に近いほうが通りやすい。
物件の売主は、個人のほうが通りやすい。
物件はリフォームされていないほうが通りやすい。
物件は”フラット35S”の対象だと通りやすい。
フラット35に通らなかったひとや、自分の内容に自信がないひとは評価の高い（通りやすい）物件で審査することをオススメします。
これからフラット35に申込む予定のひとは、今一度、申込む物件が通りやすいかどうか確認しておきましょう。
もし今回、紹介した通りやすい物件にあまり当てはまらない場合、資金計画で対策を練ったほうがいいかもしれません。
ぜひ下の関連記事を参考にしてください。
まだフラット35の申込先が決まっていないひとは、ARUHI（アルヒ）がWEBから申込ができて便利です。
審査は無料です。ぜひお試しください。
コメント