フラット35に通りやすくなる物件|築年数や立地など6つの特徴に分けて解説!

本審査これから

どうも【フラット35】受付担当の「B」です。
普段、フラット35の受付をしていると同じ申込人がいくつかの物件で事前審査をすることがあります。

ある物件だと承認
ある物件だと不承認 or 留保というふうに、同じ申込人なのに結果がわかれることがあります。

理由は申込内容全体(信用情報を含む)の総合評価で結果がでるためです。

この記事では「審査に通りやすくなる物件」の特徴を6つに分けて解説していきます。

こんなかたにオススメ
  • 自分の内容(属性)が不安だなぁ
  • 事前審査でうまく承認にならないよ~
  • とりあえずなんかアドバイスちょーだい!

これからフラット35に申込むかたの自信につながったり、不安が解消できればと思います。

あくまでも通りやすくなると思う物件をご紹介します。
「確実に承認をとれる」わけではありません。
どんなに通りやすそうな物件に変えても承認にならないかたはいらっしゃいます。

そのあたりを念頭におき、参考までにご覧ください。

執筆者「B」について

詳しくはプロフィール

【注意点】

  • 住宅金融支援機構は審査基準を公表はしていない
  • 個人的データに基づいた注意点やアドバイス

上記をご理解のうえ読み進めていただければと思います。

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築年数について

築年数は浅ければ浅いほどポイントが高い!
新築は強い◎

理由

日本では築年数に応じて、価格が下がっていくことが一般的。
古い物件は価値が保てないケースが多いので、担保評価に影響すると判断しています。

築浅の物件のほうが価値が落ちにくく担保評価が安定するため、融資も通りやすいのかもしれません。

私の勝手な物件評価順位
  • 1位:新築戸建(注文住宅を含む)
  • 2位:新築マンション
  • 3位:中古戸建
  • 3位:築浅中古マンション
  • 5位:築古中古マンション

3位は同じくらいの評価ですが、築年数が浅いほうが順位が高いかなっと判断しています。

築年数や建物の種類(戸建やマンションなど)を変更することで、審査結果がかわることがよくあります。
これから申込むかたも、落ちてしまったかたも試してみてもらいたいところですね。

床面積について

床面積は広いほうがポイントが高い!

理由
  • 投資用として疑われにくいため

先に床面積についての基本的な情報をお伝えします。
マンションと戸建で「申込可能な床面積」が異なるのでご注意。

申込可能な床面積
  • マンション:壁芯(へきしん)で30㎡以上
  • 戸建:登記(とうき)で70㎡以上

床面積については「フラット35の不正利用(投資用目的)」が発覚してからポイントに影響するようになったと感じます。

狭小物件は主にマンションですが、狭いと1Kや1LDKなどの間取りが多いんですね。
1Kや1LDKは賃貸にしやすい間取りのため「ほんとにあなたが住むんですか?」っと疑われます。
そのため審査を厳しくしていると思っています。

私の勝手な床面積評価
  • 30㎡~40㎡:通りにくい
  • 50㎡以上~:通りやすくなる傾向

戸建はそもそも登記上で70㎡以上ないと申込めません。
したがって戸建を選ぶと、ここは基本クリアになりますね。

物件価格について

価格は適正価格(相場価格)!

理由
  • 不適正な不動産売買を防ぐため
  • 担保評価に影響するため

だれも適正価格以外で買いたくないと思いますし、安く買えたらうれしいですよね。
しかし欲しい物件の相場価格って調べたことはありますか?

きっと不動産関係者やお金に詳しい人でないと調べる人はすくないのでは?っと思います。

ともかく担保の関係で適正価格でない物件は通りにくいです。

是非、自分でも調べてみましょう!

え、どうやって調べるの?

ネットで調べます!

私たちも特別なツールを使って相場価格や適正価格をチェックしているわけではありません。
自分の欲しい物件と「似ている物件」や「エリアが近い物件」などを見て、高すぎないかをチェックします。

私がよく利用するサイト

他にもホームズやスーモなど物件の販売事例を掲載しているサイトはございます。

もし相場価格から乖離していたら、なにかしらの理由があるはずです。
リフォーム済みや特殊な工事をしたなどなど、理由や内容次第では相場価格から乖離していても適正価格と判断してもらえるケースもあります。

適正価格かどうかの最終的なジャッジは受付金融機関と住宅金融支援機構が行っています。

立地について

立地は勤務先に近い(行きやすい)ほうがポイント高い!

理由
  • 投資用として疑われにくいため

ちなみに立地は不自然だと通りにくくなります。

通りにくそうなケース
  • 勤務先まで2時間以上かかる
  • 現在、勤務先まで近いのに通勤距離が著しくのびる

などなど

記入した勤務先から購入物件までの距離は審査に影響します。

申込書には実際に働いている場所の住所を記入しましょう。
たまに支店で働いているのに本社の住所を書くかたがいます。気をつけましょう!

ここまでくるとわかると思いますが、最近のフラットはいかに投資用目的(不正)と疑われないかが大事です。

余談ですが
今後リモートワークや在宅勤務というのが主流になってくることが予想されます。
すると「勤務先から離れた場所に住みたい!」という、立地的に通りにくい案件も増えそうだなっと心配をしています、、
是非、機構さんには時代にあった審査基準への見直しをお願いしたいところです。

フラット35Sの有無について

フラット35Sは「有」がポイント高い!

理由
  • 物件評価が上がるため

フラット35SはAプランとBプランがあります。
しかしAもBも評価に差はないと判断しています。

とりあえずSがつく物件は審査に有利と思っていただければと思います。

フラット35Sについては「フラット35「S」についてわかりやすく解説!!マイナス0.25%の金利優遇が受けられるサービスとは?
こちらの過去記事でも解説しています。

Sが付くことは金利の優遇もあります。
是非、「有」の物件を選びたいですね。

売主について

売主は個人が通りやすい!

理由
  • 物件価格が相場価格と乖離(担保評価に影響)するケースが少ないため

売主には業者と個人とに分かれます。
業者の場合はリフォームをして再販するケースが多いため、リフォーム代を物件価格に上乗せして販売します。

したがって売買価格が相場価格と乖離をしてしまい、担保評価に合わないケースがあります。
そのため業者が売主だと通りにくくなっていると判断しています。

もちろん業者のなかには優良業者もあります。
優良業者はポイントが高く設定されていると思います。

相場価格から乖離していてもリフォーム済みの物件のほうが「キレイだし、住みたい!」って思う気持ちはわかります。
しかし融資が通らないと買えない、、悩ましいですよね、、

余談ですが、
仲介や売主の不動産業者が金融機関の取引停止業者の場合は、どんなに他の内容がよくても通らないです。

おさらい

審査に通りやすくなる物件の例
  • 新築戸建
  • 床面積100㎡
  • 適正価格相場価格
  • 勤務先から近い
  • フラット35S有

すべてを網羅する必要はないです。

『なかなか審査に通らないな~』っと悩んでいるかたは

  • 申込む物件の築年数を浅くしてみたり
  • 勤務先から近い物件にしてみたり

物件を変更して審査するのも一つの手ですよ。

理想の物件を選ぶことが難しくはなるかもしれませんが、
家賃がもったいないな~』っと思っているかたは、是非参考にしてみてください。

この記事が住宅購入の参考の参考になればうれしいです。

それではまた!

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