どうも【フラット35】受付担当の「B」です。
今回の記事は私のような受付担当を含め、
- 不動産業者
- フラット35の申込人
- 一級建築士
- 適合証明発行機関
- マンション管理会社
想像するだけでも、
多くのかたに衝撃を与える制度変更では？
っと思っております。
ということで、
今回のテーマはこちら。
【制度変更】中古マンションがピンチ！？バリアフリー性のＢ「お風呂場に手すり」が廃止！
本題に入る前に、
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ありがとうございます。
この記事を読むかたのなかには、
すでにフラット35Sのバリアフリー性のB「お風呂場に手すり」廃止を
ご存じのかたもいるかと思います。
しかし、お風呂場の手すり廃止いがいにも
変更する点がいくつかありますので、
そちらも併せて理解していただければと思います。
ぜひこの記事を最後まで読んでいただき、
これからの住宅購入の参考にしていただけたら嬉しいです。
それでは参りましょう。
中古マンションピンチ！「お風呂場に手すり」廃止
この「お風呂場に手すり廃止」ときいて
すぐに衝撃を受けたのは、不動産業者や金融機関のかたなど、
フラット35の申込人いがいの主に業者のかただと思います。
ビッグニュースというか、
「これから中古マンションの「S」どうすりゃいんだよ」
って思ったかたが多かったんではないでしょうか。
そう。
「お風呂場に手すり」というのは、
中古マンションのフラット35「S」に関係してきます。
フラット35Sをご存知でないかたは、
過去の記事をご参照ください。
簡単にいうと、
「S」は物件にたいして適用するか否かが決まり、
金利優遇を受けれれる制度のこと。
そして不動産業者のかたや受付金融機関としては、
金利の優遇以上に
「審査に通りやすくなる」
っというメリットがありました。
申込人に対しては「金利優遇」
私たちに対しては「審査に通りやすくなる」
この二つのメリットを
「S」は満たしていてくれていたのですね。
そして中古マンションの場合、
一番「S」の適用を受けやすかったのが、
バリアフリー性のB「お風呂場に手すり」
という項目だったわけです。
これが廃止されるというのは、
「S」の２つのメリットを受けられる案件が少なくなることを想像させます。
中古マンションの多い都心部での案件においては、かなりの大ダメージ。
私としては現在、
「お風呂場に手すり」以外の代替案を模索中といったところです。
制度変更はいつから？
「お風呂場に手すり」廃止の制度変更は、今のところ2022年10月以降。
この情報は、
2022年2月18日にて住宅金融支援機構のHPにて発表された情報をもとにしております。
とくに変更がなければ、10月から適用開始です。
もしかしたら不動産関係のかたも見るかもしれないので、
正確にお伝えすると、
フラット35の適合証明書の申請が10月以降から適用開始。
したがって
9月に申請して、10月に適合証明書に発行であれば、
まだ「お風呂場に手すり」はギリギリセーフ！
ということになります。
中古マンションをご検討中のかたや
中古マンションをご紹介するような不動産関係者のかたは、
今回の制度変更を頭に置きながら、
ご紹介やスケジュールを管理を行いましょう！
お風呂場に手すり以外「S」の候補は？
現状、お風呂場に手すりが廃止されると、
中古マンションにおける、取得がしやすそうな「S」は
省エネ性のB「二重サッシ」
だと思います。
もともと二重ガラスの窓はそのまま省エネ性は取れると思います。
物件が単板ガラスの窓の場合は、
「内窓」という既存のサッシの内側に、もう一つサッシを付け、
窓が二重になるようなリフォームを行うことで、省エネ性のが適用になると判断しています。
詳しくは適合証明を発行する業者にお問合せください。
しかし「お風呂場に手すり」よりも
費用がかかることが予想されるため、
二重サッシを付けるか否かはコスト面を気にしなくてはいけませんね。
ちなみに
バリアフリー性のBは残るのですが、
基準が強化され「高齢者配慮等級２」をクリアする物件が対象となる予定とのこと。
築年数が浅い中古マンションは段差が少ない物件も多いので
もしかしたら「高齢者等級２」の基準を満たしている物件もあるかもしれませんが、
築古はかなり厳しくなることが予想されます。
築古物件には該当しないですが、
2000年以降に建てられた物件であれば、
に登録されている中古マンションの可能性があります。
もし登録されていれば、
適合証明書に発行費用もかからないですし、
「S」の適用も受けれるのでオススメです。
新リリース「フラット35維持保全型」
ここまで2022年10月以降の制度変更をお伝えしていましたが、
実は2022年4月に第一弾となる制度変更が行われます。
それが
「フラット35維持保全型」の創設
です。
「なんですかそれ？」
ごもっともです。
私たちもまだ完全には把握できていないのが現状です。
どうやらフラット35維持保全型はフラット35Sのように、
物件によって金利優遇をしてくれる制度のようです。
フラット35維持保全型は6種類あります。
6種類のうち一つでも当てはまれば、金利優遇を受けられるとのこと。
- 長期優良住宅（新築住宅、中古住宅）
- 予備認定マンション（新築マンションのみ）
- 管理計画認定マンション（中古マンションのみ）
- 安心R住宅（中古住宅のみ）
- インスペクション実施住宅（中古住宅のみ）
- 既存住宅売買瑕疵保険付保住宅（中古住宅のみ）
これを見ただけでは、
わかりませんよね、、
こちらも何が簡単に維持保全型の適用になるのか。
模索中といったところです。
維持保全型については別記事で今後、詳しく取り上げたいと思います。
ちなみに
フラット35Sとフラット35維持保全型は併用することができ、
併用することで、より金利優遇されるとのこと。
どちらも適用な物件は、お申込人にとってありがたい制度になりそうですね。
制度変更は審査へ影響するか？
結論からいうと、
今回の制度変更は審査に影響があると思っています。
中古マンションは「S」を付けた審査がしにくくなるからです。
「S」については最初のブロックでも申しましたが、
金利優遇だけでなく、審査に通りやすくなるといったメリットがありました。
それが付けれなくなる物件が多くなることで、
審査には影響が出ると判断しております。
しかし、
住宅金融支援機構としては、この制度変更により
築古の担保価値に合わない物件を精査できるため、
Sが付くような物件に対しては、より前向き融資を検討してくれるのでは？
という期待を私は持っています。
審査に影響することととして
フラット35維持保全型の創設も考えられます。
こちらもSと同様に物件に関わってくる内容ですので、
影響してくると思います。
もしフラット35Sとフラット35維持保全型の２つとも適用の物件の場合は
より担保評価としていい評価を受けることができ、
融資の内定も降りやすくなるのでは？
っと想像しております。
あくまでも想像です。
実際にフラット35維持保全型が始まってみないと、
はっきりしたことはわからないのが現状となります。
今後も段階的に制度変更
制度変更は段階的に進められるそうです。
今回は追加や変更点が多いため、
この記事では細かいことは割愛させていただき、大枠のみご紹介します。
「これから変わるんだなー」っという程度で
理解をしていただければと思います。
2022年4月（第一段）
- 【フラット35】維持保全型がリリース
- 【フラット35】地域連携型（子育て支援）の金利引下げ期間を拡大
2022年10月（第二段）
- 【フラット３５】S（ZEH）がリリース
- 【フラット３５】の金利引下げ方法の変更
- 【フラット３５】S等の基準を見直し
- 【フラット３５】借換融資を利用する際、長期優良住宅の場合は最長返済期間が延長
S等の基準の見直しにより、今回の記事の主題である
「お風呂場に手すり」が廃止になります。
2023年4月（第三段）
- 脱炭素社会の実現に向けて、新築住宅における【フラット３５】の省エネ技術基準を見直し
おさらい
今回の記事のおさらいです。
- 「お風呂場に手すり」廃止決定
- 2022年10月以降から
- 築古の中古マンションがピンチ
- 省エネ性Bが代替案か？しかしコスト面に影響
- 2022年4月から【フラット35】維持保全型がリリース
- 制度変更は良くも悪くも審査に影響ありと判断
- 今後も段階的に制度変更あり
こんな感じですかね。
よく「どうしたら審査に通りますか？」
なんて聞かれますが、
こんだけいろいろ変えられると
アドバイスが難しくなりますね、、
しかし時間をかけて、
いいアドバイスができるように努めていきたいと思います。
この記事が住宅購入の参考になればうれしいです。
それではまた！
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