担保ってなに?あなたが住宅ローンで大金を借りられるカラクリを解説!

Q&A

どうも【フラット35】受付担当の「B」です。

  • 担保ってなに?
  • どうしてこんな私にそんな大金を貸してくれるの?
  • お金返せなくなったら?

こんなお悩みを解決できたらと思います。

ってなわけで、

今回のテーマはこちら。

今回テーマ

担保ってなに?あなたが住宅ローンで大金を借りられるカラクリを解説!

本題に入る前に、
少し自信の宣伝をさせてください。

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この記事ではお金を借りるときに知っておきたい「担保」についてお伝えします。

この記事を読んでいただければ

  • 担保についての知識が深まる
  • 損をしない物件選びができる
  • 返済に困ったときの最悪の事態を回避できる

上記のことが期待できます。

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「担保」ってなに?

簡単にいうとお金返せなくなったときに引渡すモノですね。

住宅ローンに関して担保になるのは「物件」です。

土地や建物が担保となります。

そのためもし住宅ローンが返せなくなり返済が滞ると、
物件を金融機関に引渡さなきゃいけないのです。

それが物件を「担保」にお金を借りるということになります。

「担保価値」ってなに?

住宅ローンを利用すると物件を担保にすることがわかったと思います。

物件を担保にするということは、
もしも返済が滞った場合にはその物件を引渡さなければなりません。

「物件を差押えられた」っとかドラマとかでもでてくるような状況ですね。

そして引渡した物件は売られ、
借りたお金に充てられることになります。

そこで大事になるのが

「担保価値」

担保価値とは担保評価というときもあります。

金融機関側が「この物件はこのくらいの価値だよね」
っと判断する価値のことです。

貸したお金を回収できないと
金融機関が損をする可能性があるので、

金融機関はこの担保価値の範囲内でお金を貸すことをしています

どうやって物件を担保にするの?

住宅ローンの担保については
「物件」だよっと説明をしてきました。

そして

どのように担保として設定するかというと、

  1. 司法書士(この人)が
  2. 法務局(ココ)へいって
  3. 抵当権(担保)を
  4. 登記(設定)する

一般的には上記の流れで物件を担保にします。

家を買うまではほとんどお世話になることのないような文字のオンパレードですよね。

ここでは難しく考えず、

自分が何かするっていうよりも、
「司法書士さんにお金をはらって、物件を担保に設定してもらう」

っというふうに理解してもらえれば十分だと思います。

司法書士に関しては誰かの紹介があるか、
売買契約の条件として指定された司法書士を利用することとなると思います。

自分で探すケースはほとんどないと思います。

ちなみに

3番目の「抵当権」っていう権利を物件に設定(登記)することで

「担保」として設定されます。

抵当権がついていることで、
金融機関はもしものとき資金を回収できて安心!

というカラクリです。

どうやって担保価値を判断するの?


私はフラット35の受付担当のため、
ここではフラット35についての担保価値の判断をお伝えします。

金融機関ごとの判断基準があります。

ご理解ください。

結論から言うと、
フラット35では過去の売買事例や近隣での販売事例など
誰でも調べられるようなネット等ででてくる取引事例をもとに担保価値を判断しています。

したがって皆様でも同じように、
担保価値を判断することが可能です。

中古物件の場合

中古物件ではなるべく同じ物件の過去の事例をもとに評価します。

過去の事例がない場合には
その物件に近い場所、築年数、階数、間取り、広さの販売事例をもとに判断します。

もし過去の事例が3000万なのに、
申込の物件価格が4000万だったら担保価値に合わないという判断になり、
「お金は貸せないよ」っということになります。

特別な事情があり相場より高い物件もあります。

リノベーションされた物件や
以前より土地価格が上昇した物件など

金融機関側も特別な事情がある場合は考慮をしています。

新築物件の場合

新築物件は土地相場や近隣の販売事例、

他の仲介業者も一緒の値段でネットに掲載しているか

一戸建ての場合はどんな構造の建物なのか

これらをもとに価格を評価しています。

新築がゆえに近隣相場より高く設定されることが多いです。

新築は過去の取引事例がないため、
売主の言い値感が強いです。

値下げ交渉か値段が少し下がるのを待つのも手ですね。

どんなサイトで担保価値を判断すればいい?

私がオススメするのは

この3つですね。

他にもホームズやスーモなど物件の販売事例を掲載しているサイトはございます。

いろんなサイトをみて判断してもいいと思います。

アットホームでは主に戸建をメインに使うことが多いです。

マンションマーケットは中古マンションを調べるのに便利です。
(無料の会員登録するとより便利)

ウチノカチは土地の相場を調べるのに参考にしています。

是非、購入を検討している物件や場所の相場を調べてみてください。

自分で調べることによって相場が理解でき、
損をしないようね物件選びができると思います。

相場がわかると「お買得じゃん!」

みたいないい物件がでてくるかもしれませんよ。

あれ、借りてるお金が返せればいんだよね?

「貸したお金が物件を売ったときに回収できればいいわけだよね?」

「だったら買いたい物件がいくら相場価格より高くても、
担保評価内でお金を借りて、
足りないお金は自己資金を出して買えば問題ないんじゃないの?」

っという疑問にぶつかる人もいるかもしてません。

私もこの疑問を常に抱きながら仕事をしています。

フラット35以外の不動産担保ローン
というジャンルの住宅ローンは

上記の疑問に対応をしており、
物件の評価内であれば融資をしてれるローンもあると聞きます。

不動産担保ローンの金利は高いですが、、

〈ここからは私の考えです〉

フラット35は住宅金融支援機構の商品です。

住宅金融支援機構はもともと国が運営していた機関で、
今は独立行政法人として法人化をしています。

法人化をしても国との関係性が密接な法人です。

物件相場があまりわからないお客様と
物件相場を理解している不動産業者のあいだには情報格差があります。

それを利用した悪徳な取引を国は認めないよ。

っというふうに私は理解をしております。

他に理由がありましたらすみません、、

最悪の事態とは

住宅ローンを借りるうえでの最悪の事態とは、

「お金が返済できなくなること」

ですよね。

収入の減少がほとんどのケースだと思います。

ここまで読み進めていただいた方には想像がつくかと思います。

返済できなくなった場合、
物件を売ってでも住宅ローンを完済しなくてはいけません。

お金が返せなくなったときに、
残りの返済が少なくなっていれば完済できます。

しかし

物件を売ったあとも住宅ローンが完済できなかった場合、

返済義務は継続します。

物件は差押えられ、
引越さなければならず、
家賃の発生+住宅ローンの支払が続くことになります。

こんなときちゃんと担保評価が妥当な物件だと~

引越はしないといけないですが、
住宅ローンは完済!

または残債が少ない状態になり、
家賃と返済がダブルになることを防げる

という可能性が高まるというわけです。

ちなみに
差押えられたあとは競売という売り方をされ、

かなり安く売られるということを聞きます。

返済がやばいかも!

っと思った時点で

不動産屋へ相談し、
自分で売る形をとることがいいかもしれません。

さいごに

担保についての理解が深まりましたでしょうか。

小さなお金を借りるときには
担保の設定などはないと思います。

しかし

こと住宅ローンに関しては
何百~何千万とかなり大きな金額となります。

どうして金融機関はそんな大金を、自分に貸してくれるのか

それを理解するうえでは担保についての知識は必要不可欠。

自分でも物件相場を調べて
担保価値の妥当な損をしない物件選びを心がけましょう!

きっといい家が見つかりますよ!

この記事が住宅購入の参考になれば嬉しいです。

それではまた!

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