いくらまで借りられる?【フラット35】の申込金額について徹底解説

Q&A

どうも【フラット35】受付担当の「B」です。

自分の年収ではいくらまで借りられるのかな?

自己資金なしで100%借りられる?

この記事ではこんな疑問にお答えすべく

いくらまで借りられるか
申込めるかなどを

わかりやすく解説していきます。

数字を使いますので、
少しややこしいかもしれません。

しかし例なども交え、
わかりやすくしています。

是非、住宅購入の参考にしてください。

イメージだけでもつかんでもらえたら嬉しいです。

ということで、
今回のテーマはこちら。

今回テーマ

いくらまで借りられる?【フラット35】の申込金額について徹底解説

本題に入る前に、
少し自信の宣伝をさせてください。

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借りられるのはいくらまで?

マニュアル通りにいうと

物件価格の90%以下で借りることが可能

「え、100%借りられるでしょ?」

って思う人もいるかもしれませんね。

いろいろ伝えたいことあるので、
最後までお付合いお願いします。

例えば3000万円の物件のお申込をする場合、

〈3000万×90%〉の2700万円まで
金利の安いフラット35で申込むことが可能。

補足を言うと

審査が通りやすいくて
金利が低い【フラット35】で借りられるのは

90%まで

とこのブロックでは理解していただければと思います。

100%借りることはできる?

【フラット35】で借りられるのは
90%以下と一つ上のブロックでお伝えしました。

しかし実は90%越え100%まで借りられる

【フラット35】は存在します。

「なんだよ借りれんじゃん」

ですよね。

しかし下の表をご覧いただきたい。

借りる額返済期間金利
90%以下35年1.33%
90%越え35年1.59%
2021年11月時点

金利が0.26%も差があります

「0.26%かぁ」

「ふーん…」

では済まされないんですね。

この0.26%の差は、

もし借りるお金が同じ3000万円だった場合、

毎月約4000円

くらいの差になる金額、、

アマゾンの年間費くらいの金額が
毎月になるのですから大きな差です。

90%越えの【フラット35】のデメリット

90%越えの【フラット35】は
金利が高いだけではなく、

なんと審査も厳しい…

住宅金融支援機構(以下:機構さん)は
自己資金持たないかたに厳しいんです。

私は怖すぎて90%越えの【フラット35】を

紹介したこともない

オススメしたこともない

もちろん

受け付けたことはありません、、

金利高いし、
審査通りずらいし

だれも得をしない商品ですね。

あ、得をするとしたら、
機構さんか?

100%をお得に借りる方法、その名も「併せ融資」

はい、ここで「併せ融資」の登場です。

併せ融資とは、受付金融機関が
90%以下のフラット35とセットで
残りの10%も貸してくれる商品のことです。

90%を超えた部分、俺ら(受付金融機関)が貸すよ

ということですね。

併せ融資の商品名は

各金融機関によってさまざま

オリックスの場合は「オリックス・フラット35ONE

ONE…

1

1割

10%

90%を超えた部分

ってところでしょうか

【フラット35】で有名なアルヒは
「ARUHI フラットα」

90%プラスαみたいなネーミングでしょうか

セゾンは

「フラット35PLUS」という感じです。

有名な【フラット35】の受付金融機関は、
それぞれ10%部分の商品を持っています。

90%以下の【フラット35】と

併せ融資(10%部分)をセットでお申込むと~

【フラット35】は低い金利
そして100%借りられて~
審査に通りやすいお申込の完成!

というわけです。

ちなみに
【フラット35】は機構さんの商品

金利はどこで申込んでも
基本的には一緒のことが多いです。

しかし10%部分の商品は、
各金融機関の商品

したがって金利は各金融機関によってまちまち

ちなみに私が扱っている
オリックスの10%部分の金利は

団信加入は「2.5%」
団信不加入は「2.3%」
(2022年3月時点)

毎月の【フラット35】の金利や
10%部分の金利は

トップページの金利情報でもお伝えしています。
参考にしてみてください。

物件価格以外にかかる費用は借りられる?

物件以外にかかる費用を
「諸費用」と呼んでいます。

物件購入に関わる大きな諸費用は
物件価格に上乗せして借りることが可能です。

諸費用は
うん百万という金額がかかることが多いです。

できれば諸費用は自己資金で出せるくらい
貯めておきたいですね。

上乗せできる主な諸費用
  • 不動産の仲介手数料
  • 住宅ローンの事務手数料
  • 司法書士の登記費用
  • 適合証明書の取得費用
  • 火災保険料
  • 印紙代

たとえば、

物件価格:3000万円
諸費用:300万円

上記の場合、

3300万円が100%とという見方

このうち【フラット35】で借りられるのは

90%までなので、

3300万×90%=2970万

【フラット35】では借りられなかった

330万(=3300万-2970万)は
各金融機関の併せ融資(10%部分)の商品をつかう。

すると

フラット35で2970万
併せ融資で330万
トータル3300万を借りられる!

ということ。

わかりにくかったですかね、、
すみません、今の私のベストを尽くした
説明でした。

このブロックで伝えたいのは

諸費用も含めてお金を借りられるよ

ってことなので、
許してください。

自分の年収で借りられる金額は?

2022年2月現在の金利だと

だいたい~

年収の8倍~9倍程度

だったらお申込ができると思ってください。

年収借入額
300万円約2400万円
400万円約3600万円
500万円約4500万円
600万円約5400万円
700万円約6300万円
800万円約7200万円

ここからは細かい話です。
すっ飛ばしてもらっても問題なし。

金融機関は〈年間の返済額 ÷ 年収〉で返済負担率っていうのを計算

年収は手取りじゃないです。


保険料かか税金とか引かれる前の金額。


しかし
通勤手当など非課税の収入は引く。

先ほどの計算〈年間の返済額 ÷ 年収〉で、

  • 年収が400万未満の人は返済負担率が30%以下
  • 年収が400万以上の人は返済負担率が35%以下

でないと申込ができない。

こうすることで
無理な返済にならないようにしている。

〈年間の返済額〉は今回の借りる住宅ローンのお金以外に

お申込み時点で

  • 借りているお金
  • 商品の割賦払い
  • リボ払い

などを含む

ちなみに
住宅ローン契約までに
完済できる借入は計算〈年間の返済額〉から除外できる。

現在(2022年2月)、
住宅ローンを組んでいる方の住替えの案件については

「売却予定」

ということで、
計算〈年間の返済額〉から除外できる。

しかし
現在の住宅ローンが【フラット35】の場合

売却予定ではなく、
完済しないと次の【フラット35】を組めない。

そういうルールになっている。

完済と借入が同日でも可能。

事業用の借入は
計算〈年間の返済額〉から除外できる。

しかし
事業用の借入と判断してもらうための資料が必要。
例えば確定申告書にて事業用の借入と判断できる箇所があるなどなど。

投資用マンション購入のための借入は
現在、事業用とはいえ

計算〈年間の返済額〉から除外できない。

しかし
一棟まるまる買ったときの借入は
事業用としてみることができ、

計算〈年間の返済額〉から除外できる。

借入金額の上限はいくら?

前のブロックで
年収の8倍~9倍程度の金額を借りることが可能

と伝えました。

しかし

それは今が低金利だからです。

将来、金利が上昇した時点でお申込む場合には、
そこまで申込めないかもしれません、、

そして
【フラット35】の融資額の上限は8000万円以下までです。

したがって、
900万円以上の年収がある方は、
基本的に8000万円が限界となります。

オリックスの場合(2022年2月現在)
アプラスという別な会社と提携しています。

そのアプラスで最大1300万円までのお申込が可能。

とっても収入が高いかたは、
フラット35とアプラスで
9300万まで借りられるかたもいるかも。

今のところ1000万円が通った方はおらず、
だいたい減額されて通っている

アプラスは金利が高く設定されているので、
ご利用のさいは要注意。

アプラスについて細かく知りたいかたは
【アプラスの商品概要】
こちらを参考にしてみてください。

おさらい

おさらい
  • 金利が低い【フラット35】は資金計画の90%まで
  • 90%越えの【フラット35】はオススメしない
  • 「併せ融資」を使うと諸費用を含め100%まで申込みが可能
  • 年収の約8倍~9倍が申込めるギリギリの金額
  • 【フラット35】の上限は8000万円

まとめるとこんな感じですかね。


借りられるからといって、
自分の年収で借りられるギリギリでまでの融資を受け、

返済が大変にならないように、
気を付けましょう!

いい物件をみると、
どうしても無理をしてしまいがちになります。

わたしは一目ぼれで
その当時の収入にしてはかなりリスクの高い
借入額のローンを組みました。

転職して1年未満で
ペアローンいきました。

今となっては危険な借方したなって思います。
妻の分も含めなんとか返せてるので、
結果的には好きな家に住めて良かったのですが。

気をつけましょう!

最後まで読んでいただき、
ありがとうございます。

この記事が住宅購入の参考になればうれしいです。

それではまた!

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